房地产开发作战报告.ppt

房地产开发作战报告,,战略,策略,战术,,,,Swot分析及开发战略指导思想,,核心要素确定,,感性（形象塑造）和理性（价位分析）,,应该怎样做？（开发方向）,应该做什么？（产品定位）,,做出什么样的?（产品价值）,战略篇一：SWOT战略分析,(opportunity),(treat),战略篇二：开发战略原则梳理,相对效益,复合,适量,空缺/差异,创新需求,经济+美丽,开发战略,,,,,,,中国物业教育网 Pmedu.net,,复合原则（丰富产品线）,丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，,具体产品策略是：,项目,组团A,组团B,商服类产品,住宅类产品,写字楼,紧凑型二三房为主的平面住宅,小高层,多层+小高层,底商街铺+产权式商城,SOHO小户型商务公寓（可以 部分楼层调整为产权式酒店）,首层底层TOWNHOUSE,战略篇三：开发战略原则梳理,适量原则：,10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则， 即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制,住 宅：44000㎡ 写字楼：26000 ㎡ Soho： 20000 ㎡ 商 铺： 10000 ㎡,战略篇三：开发战略原则梳理,空缺差异原则： 作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。,战略篇三：开发战略原则梳理,创新需求原则： （自用+投资双通路） 吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值,战略篇三：开发战略原则梳理,经济+美丽原则：（中档价位销售中高端产品） 住宅为例，BCG矩形分析,高端（如：德亿时代城）,中价（小高层）2500元,中端（如：福田丽景）,高价（小高层3200元）,中端中价市场——产品竞争优势 中价高端市场——市场空缺 高端高价市场——价格竞争优势,战略篇三：开发战略原则梳理,中国物业教育网 Pmedu.net,相对效益原则：（追求含金量，强调销售速度）,开发效益,相对最大化效益,相对最快化利益,提高单价,降低单价,商服,住宅,贴补,,,,,,,,战略篇三：开发战略原则梳理,整体项目定位,形象主题定位,价格定位,开发模式定位,竞争模式定位,产品定位,建筑风格定位,目标对象定位,,,,,,,,策略篇三：项目定位,ＨOUSE+OFFICE+SHHO+MALL CBD——都市复合型高尚社区,产品竞争 （复合/差异） 性价比竞争 技术竞争 门槛竞争,住宅：中高端／紧凑型住宅 写字楼：小面积／高档OFFICE SOHO：商务酒店式小户型公寓 商场：产权式车居超市 底商：风情商业街,简约欧陆风格，首个瑞士峰景建筑,整体开发，商服先行,都市白领阶层 27——35岁为主 置业自用为主（偏重首次置业） 置业投资为辅,（入市价） 住宅：2500元 写字楼：3100元 SOHO：2600元 商业：5000元 街铺：略,都市中央，城市精英 首席白领社区,,,,,,,,策略篇三：项目定位,战术篇一——形象主题设计,项目整体案名： 碧云天·新城、ＣＢＤ国际村、丽港城、世纪村·彩虹岸、中原阳光、世纪春城、大世纪花园、美丽365花城、凤凰新城、城市中央花园、阳光国际村、水晶之城、金领港湾、金色文城、绵缎滨·彩虹岸、金水花都、盈翠雅园、中原新城、新郑州花园。,SOHO商住公寓命名： CBD左岸、都市E站、丽阳天下、苹果公社、菁英特区、自由之光、都会100,写字楼命名： 创富时代广场、CBD城市广场,小高层社区命名： 翡翠森林、在水一方、左岸华尔兹、康桥郡、瑞士峰景、优仕阁、欧园。北欧印象,命名,CBD城市精英社区 CBD白领生活圈——城市的、成功的、风尚的 国际人文居住社区. 风尚生活人居坐标 瑞士风情特区 从容CBD，闲情瑞士园,战术篇一——形象主题设计,主题：,,概念: 城市中央生活圈 “精生活”概念（精致、精品、精华、精彩、精英） CBD第一居所 城市眼 世纪灯塔,战术篇一——形象主题设计,战术篇二——定价策略设计,价格体系,注： 以入市价计算，各产品收益随“低开高走”的原则，会有20%-40%不等的溢价 未计算产权式酒店和街铺收益,战术篇二——定价策略设计,定价原则,定价策略基本原则（低开高走/留有余地/小幅频调/灵活付款） 相对效益原则 成本原则 市场价位体系原则 消费承接力原则 形象档次原则 性价比优原则 竞争楼盘综合比较原则 周边楼盘参照比较原则,战术篇二——定价策略设计,定价分析（价位优势） 1、住宅价格（多层2200,小高层2800元㎡） 在整体楼价体系属中档价位（区域内小高层价位在2500～3500元） 相对周边（同类型）价位低300～500元/㎡，价格竞争优势明显，溢价空间200～300元/㎡ 2、写字楼价格（3100/㎡） 在整体楼价体系属中高价位（全市范围内写字楼价位2600～3500元/㎡ ） 和周边（同类竞争）楼盘比较，价格低200元/㎡ 小面积写字楼明显的低总价低月供优势（以80㎡，3100元/㎡的户型为例，首付七万元，月供仅1200元（七成二十年计算），月供小于租金，租不如买。 3、SOHO定价（2600元/㎡） 和在售小户型住宅比，单价总价不存在优势，但作为白领小户型酒店公寓（目前小户型的升级版），其价位能为市场所认同，且相比商务公寓存在单价和总价优势， （以50㎡，2600元/㎡的户型为例，首付3万余元，月供仅800元，对月收入2000～3000元的白领族存在吸引力） 4、产权商场定价(5000元/㎡) 取决于投资回报方案（略）,溢价分析： 本项目未来升值期望值较高，售价可有一定幅度的上扬 1、 CBD功能物业 2、 与类比竞争项目的比较优势 3、 立项阶段，适机而动的机会效应 4、 空缺/差异效应 5、 综合定位适中，面对市场的应变能力较强 6、 本项目的综合功能齐全，产品结构配比可以满足自用(首次置业/二次置业)/投资多层次消费群体。,战术篇二——定价策略设计,作战报告汇报完毕 谢谢,