2011年10月白银市金域观澜战略定位与规划建议.ppt

金域美景地产 金域观澜战略定位与规划建议,谨呈：金域美景地产,金域观澜项目组 2011.10,在定位指导下，尽快确定项目总规 确保定位准确前提下 给设计院预留足够时间，三方共同拿出最佳最优方案 确定项目开发次序，营销体系随之提前考虑 工农路与北京路十字，通达性好，昭示性强，确定为销售中心位置,阶段性工作重点,定位技术思路,市场机会发掘及竞争占位,宏观市场结论,企业发展战略,项目开发目标,明确项目开发目标,地块价值研判及制约,竞争个案解构,区域供求分析,,地块价值分析,区域价值分析,市场背景分析,地块价值研判,,,,,,开发目标界定,,目标与开发方向匹配,可能的开发方向,,项目发展战略,,产品定位,市场定位,,,客户定位,形象定位,,,,项目发展战略及定位,,定位量化解读,经济测算辅助决策,项目定位必须以开发商目标为出发点，以市场为导向，以地块为条件，最佳定位就是在以上条件制约下的最佳匹配。,实力型民营企业 在甘肃省提出要建设“兰白都市经济圈”的背景下，首战纺织厂改造工程金域观澜项目，需要靠高起点项目来树立并提升企业形象 开发商有信心有意愿打造区域高端项目,企业战略,打造全市领袖型项目（产品、形象、售价）,我们的目标,一、市场背景分析,四、项目营销时间表及项目经济测算,三、项目定位与分期建议,二、地块价值认知,1、宏观政策回顾：,2011年2月9日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 2011年3月29日，白银市人民政府发布“限价令”，政策规定2011年白银城区新建住房价格控制目标为涨幅不超过8％ 2011年4月6日，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 2011年7月1日，白银实行一房一价备案制度 2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,2011年1-8月份：政策调控影响不大，房地产发展良好,白银市1-8月份—— 完成开发投资同比增加53.69% 商品住宅完成投资同比增加50.1%,白银市1-8月份—— 房屋施工同比增加25.16% 住宅施工同比增加18.01%,2011年8月：成交量稳步上升，市场业绩良好。,白银区8月份—— 成交面积环比增长29.4% 成交均价环比增长7.4%,8月份白银区供需比值为1.08，市场供需关系较为饱和。,2011年8月：白银房地产开发市场如火如荼,白银市8月份—— 开发投资同比增加103.71% 商品住宅投资同比增加88.49%,白银市8月份—— 住宅施工同比增加207.67% 房屋新开工同比增加233.54%,白银现状房价处于正常合理范围,商品住宅价格上涨幅度略高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度。,截至2010年白银市住房价格低于三线城市，四线城市同类比较，白银处于较低水平。,定基指数：2007年 =100,住宅销售价格 定基指数,可支配收入 定基指数,可支配收入与住宅销售价格增长比较（白银）,130.8,157,市场小结：,在限价、一房一价公示、三次加息的市场情况下，市场成交量一度出现萎缩，尤其表现在6月份； 政府力推福利房和保障房，对于商品房市场产生一定的冲击 白银目前处于房地产启动阶段，未来一段时间市场将维持饱和状态。,2、区域市场,区域受多引擎助力，未来预期良好,《兰州—白银经济区发展规划》的出台，为白银未来发展增添机遇 兰州、白银两市间高速公路交通建成“一小时经济圈” 白银高新产业园升级为国家级高新区,《兰州—白银经济区发展规划》，白银城市发展不可估量,2010年5月，《国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见》（国办发〔2010〕29号）明确提出大力支持兰白核心经济区率先发展，在制定“十二五”规划中，把“兰白都市经济圈”建设作为重点目标任务进行研究部署，使之成为培育经济增长极、提升核心竞争力、增强转型发展能力新的“发动机”和“助推器”，力争到“十二五”末期或更长一些时间，使“兰白都市经济圈”生产总值接近或达到全省的一半以上。,兰州到白银两市 要通快速公交车,“十二五”期间，甘肃省将投资４００亿元，用于道路运输站场建设和道路运输装备更新，全面提升全省道路运输体系，五年内公交客运网络将得到完善，陆续开通兰州至白银、临夏、定西，酒泉至嘉峪关，金昌至武威，平凉至庆阳，甘南至临夏等一批城际公交班线，方便全省群众的出行。,,中科院白银高新技术产业园-中科院在全国设立的第二个产业园 中科院白银高技术产业园——园区起步期规划面积2平方公里（3000亩），已有29个项目开工建设，项目总投资19亿元，建成投产后预计工业总产值可达40.33亿元，二期规划面积3.3平方公里（5000亩），基础设施建设计划投资1亿元，目前正在进行场地平整。力争用五年时间，使园区技工贸总收入达到20亿元，占全市GDP的比重达到15%，对全省GDP增长的贡献率达到一个百分点；十年达到50亿元，占全市GDP的比重达25%，对全省GDP增长的贡献率超过二个百分点。,银奥佳园,祥和嘉园,金色华府,本项目,金地阳光,滨河小区,白银区域项目分布,长通电缆厂,,在售项目,,未来预售项目,白银区域未来供应量预判,兰白都市经济圈、高新技术产业园建设等多种利好综合发力，未来白银区域开发热度持续上升，区域大发展逐渐展开，后市供应量将不断加大,正在推售项目存量较小，约12万㎡，后期随着城区旧厂改造的深入，潜在供给项目体量较大，未来区域供给量约为67万。,竞争个案解构： 中集地产金色华府,开发主体：中集集团主导的白银高档项目 项目规模：净用地19.8亩，总建面5.86万㎡，共400户 定位：白银首席城市中央、台地形态、纯剪力墙、板式小高层水景园林社区。 项目进展：目前为现房，剩余15%房源，已入伙 客户情况：企事业单位、乡镇领导及私营个体户，以企事业单位居多,开发主体：以兰州桃园开发为主导的城市商住项目 项目规模：总用地69亩，总建面13万㎡，一期共372户 项目四至：东起工农路，西与天润园小区相依；北起北京路，南止康视达公司 定位：都市繁华生活倡导者 项目住宅12万㎡，商业为0.96万㎡，其中商业分布于北京路与工农路十字 商业状况：临街面80米，四层商业，体量为0.96万㎡，定位高档百货商场，拟引入知名品牌入驻。项目具备大的商业广场，吸引顾客滞留并能解决购物停车难问题 客户情况：以私营个体户居多，其余为企事业单位及公务员,竞争个案解构： 银奥佳园,白银区域感知,区域以成熟居住区及旧厂区相结合，成熟居住区以企业福利房及市场商品房为主，旧厂区以老厂区、工业、科技为主 经济基础差，居民收入水平低，但消费较高 区域印象差，房地产发展滞后，未形成规模开发； 老城区人口较为密集，其区域大众生活配套完善，特别是教育资源完善； 兰白都市经济圈的建立，使得近期和未来改造力度大； 白银市民对老城区认可度较高,居住环境差异明显 / 现状差 / 潜力大,区域市场板块划分,,区域目前供给产品特征,目前区域供应产品多以高容积率，无创新意识的产品为主，以价格和地段制胜，缺乏拉动区域价值的领军项目；,在售产品中两房占绝大多数，约62.6%左右 其次为大三房约17.4%左右； 两房中占比最大的为97-103平米的大两房。 三房中占比最大的为120-130平米的中三房和145-158平米的大三房,房地产处于初级发展阶段，产品设计、营销推广、价值挖掘均存在很大提升空间； 建筑设计较为保守，以1梯2户为主，户型以100平米左右两房+130㎡三房等中大户型为主； 售价以老城区与新城区交界处为圆心，依次递减，均价3800——4300元/平方米； 建筑立面以现代风格为主； 区域产品品质一般，区域缺乏领袖型项目； 受多引擎助力，区域未来发展前景良好，目前存在很大机会；,区域房地产市场感知,客户访谈,孟先生 46岁 个体户,祖籍河南，随父母一起过来白银，已拥有房产和多套商铺，现在住的是103平的 两房，在银奥佳园所购面积是106的两房，四口之家，小孩都在外地上学。付款方式 为按揭，当初买银奥主要是因为小区地段好，户型设计合理。 孟先生觉得房子不愁卖，有钱人多，但目前大部分有钱人都去兰州买房了，对于自住而言，房价上涨200-300不是很在意； 车位比例应该充足； 三房面积在110-130最为合适，超过150平销售存在困难； 幼儿园应该有； 建议做恒温泳池，可以提升楼盘档次； 建议做一个大卖场，目前华润商场不够规模； 关注的媒体主要是白银晨报和金点子DM； 建议使用集中供暖。 假如项目产品好，考虑购买,旁白：白银本地的个体户多数是外地人，且在本地扎根多年，收入高，购买力强， 而目前与之收入匹配的楼盘供应短缺，本项目中高端存在较大的市场机会,孙女士 64岁 退休教师,白银本地人，已拥有房产，之前住的是68平米，现在所购面积为122平，和老伴一起住，付款方式采取的一次性付清（分三次），当初购买中集金色华府的原因是因为小区地段好，处于老城与新城交接处，并且环境好、安静。 对于目前居住环境，比较满意。不满意的地方是楼宇之间间距近；买菜不方便，喜欢附近有个超市；壁挂炉消费较贵，相对而言，更喜欢集中供暖。认为白银人能接受4000左右的房价，但4500以上的销售会较难,,郭小姐 35岁 903厂职工,本地人，第一次置业，之前租住在903厂小区，现在所购面积为98平米的两房， 三口之家，付款方式为按揭，当初购买中集金色华府的原因是因为小区环境好， 孩子上学近，房屋质量不错。 对于目前不满意的地方是消防通道太窄，车位少，停车不方便；门窗质量太差； 壁挂炉消费较贵，相对而言，更喜欢集中供暖。认为白银房价在3500左右算合理， 超过3700,就有些承受不起了。,王小姐 25岁 中集置业顾问,,金色华府购房者70%为本地客户，以个体户，企事业单位中高层人员为主，其中周边县购房客户所占比例为20%；买房的目的大多为自住；项目50%的客户选择一次性付款；90-110平米的两房、120-130的三房两厅、160平米左右的四房、160-180的复式比较好卖；140以上的三房不好销售；购房者除了看重小区环境和外立面外，有1/3的客户为了小孩上学方便而买房。 项目共有1/3的客户咨询两房两厅两卫，但由于没房源，最终1/2客户流失。另外建议使用小区集中供暖，这样能获得更多客户的青睐,李小姐 26岁 祥和嘉园置业顾问,业内人士访谈,祥和嘉园是白银目前规模最大的一个社区。购房者大部分为本地客户，多为改善性住房，购买原因主要看重小区的地段，白银客户喜欢大客厅、通透以及厨房带阴台的产品，其中90-110的两房,110-130之间的三房去化速度最快。 祥和嘉园商铺销售较好，建议本小区商业规划为大型超市，对楼盘的整体价值提升有很大推进作用。未来车位紧张，建议增大车位比例。,银奥佳园主要购房者多为本地客户，以个体户，公务员为主，其中周边县靖远县的 客户较多；买房的目的大多为自住；60%的客户选择一次性付款；客户对高层、小高层 的认可度较高；90-100平米的两房两厅一卫、105-110平米两房两厅两卫、 120-130的三房两厅比较好卖。对小孩的教育要求较高。 购买客户主要关注项目排序：1、地段 2、价格 3、户型4、绿化 5、工程质量 6、供热方式,张小姐 26岁 银奥销售经理,客户调研分析结论,区域价值是客户选择的首要因素 大部分客户为改善性住房，对住房要求观念明显加强，希望小区环境较好 90-110的两房、110-130的三房市场需求较大 希望拥有大超市做配套 希望采用集中供暖 希望车位比例足够 白银不能满足高端消费群体购房需求，需求出现外流,一、市场背景分析,四、项目营销时间表及项目经济测算,三、项目定位与分期建议,二、地块价值认知,5分钟 车程覆盖新区、老城区,项目处于新老城区之间，地理位置优越，辐射的潜在客户群体十分广泛。,交通便捷,白银居住核心成熟区域,项目所处地段为白银目前开发的为数不多的黄金地段,,地段成熟,,,,以银奥、中集金色华府为代表的高档居住区域；,以白银公司、水泥厂、铝厂等为代表的工业企业拥有大量潜在高收入的白领阶层；,以铜城商厦为代表性的周边商业目前非常的繁荣。,成熟商业片区,北京路与人民路交汇/配套齐全/居住氛围浓厚,,铜城商厦,白银饭店,第二中学,华润万家,新华书店,北京路,,,,,,,,,,,,,,第四小学,,,,本项目,,人民路,西山公园,,城市“豪宅”环绕周边,银奥佳园、金色华府为代表的城市项目密集开发，形成居住区域规模示范效应。,规模效应,,,,周边楼盘现状均价范围3800-4300元/平米；,本项目,金色华府,祥和嘉园,银奥佳园,,本项目,金色华府,银奥小区,祥和小区,周边居民楼对项目发展存在一定局限性,宗地狭长沿人民路东西展开，三面临路，商业可创空间较大，但由于南北向均有部分老旧居民楼，住宅发展受到一定局限性。,,局限性,,,,周围环境老旧是项目的软肋； 除西边有西山公园景观外，视野不开阔，缺乏景观资源。,金色华府,祥和小区,银奥小区,本项目,,居民楼,居民楼,,居民楼,北京路,,客户资源：直面政府公务人群/企业管理人群/教育人群。,交通便捷：5分钟生活圈辐射新城、老城区；,区域高起点：周边“豪宅”密集，形成示范效应；,配套资源：商业齐备/生活配套完善；,地块价值认知：,发展前景：比邻老城居住区、新城行政中心，理想居住之地,宗地局限：项目地块南北都有居民楼，对视野有一定局限性。,,,,,项目优势（S）,项目劣势（W）,项目区位：位于新区与老城区交汇处，地理位置优越； 周边配套齐全，商业繁华、自然景观、人文教育资源丰富，区域价值较大； 对外交通：紧邻城市干道，昭示性强，利于项目形象的展示，与其他区域连接紧密，通达性好； 老城区稀有的住宅用地，地段价值高；,地块北向居民楼对部分楼宇的采光和视野存在影响；,目前周边在售楼盘数量少，同质化高，对产品差异化竞争提供条件。 CPI持续走强，通货膨胀预期居高不下，虽然国家出台调控楼市政策，但房产投资仍是许多人眼中跑赢通胀的好方式 区域优势必定吸引大量复合性客户,市场不稳定，很多人看空后市，持币观望气氛依然浓烈； 区域内商品房价格竞争； 企事业单位自建福利房，项目客户群体受到一定的分解,项目机会（O）,项目威胁（T）,SWOT分析,一、市场背景分析,四、项目营销时间表及项目经济测算,三、项目定位与分期建议,二、地块价值认知,企业战略目标,进军地产第一个项目 有意愿打造区域领袖型项目，期望靠高品质项目带动并树立企业品牌； 同时初次涉足地产，要求风险可控，掌握市场主动权，稳中求高，确保项目顺利开发。,市场方向,目标“稳中求高” 如何完成？ 必须进入主流市场——降低风险 产品必须差异化 —— 避免竞争,——产品主义，为区域增值,——超越周边，成为白银焦点,——超越周边传统住宅 ——“示范”我们必须产品追求精品 ——多功能综合为我们带来契机 ——建筑城市生活：成为示范产品主义的领域,客户定位——周边项目成交客户主要构成,主要以本地客户为主，但周边区县所占比例也较大,项目潜在客户群体定位,区县私营企业主、事业单位人员、公务员,项目周边学校教师、个体户,企事业员工及政府公务人员,兰州客户,全城范围的自住客户,,核心客户 70%-80%,重要客户 15%-25%,,形象定位——建筑立面建议art deco风格,建筑立面是提升产品形象的最有利武器！,造型应具时代感,立面细节,拾级而上的主入口人车分流，主入口建议为拾级而上的高台府邸形象,主入口、临街立面示意,电梯厅、健康关怀,气派的入户大堂,公共体验体现细节完美,信报箱,无障碍通道,常规模式下的产品定位原则,——定位中大户型,中间地块噪音小/地块方正/ 景观楼王核心位置,常规户型,增大户型实用率,凸窗,入户花园,实用型,观景凸窗,,,,赠送观景凸窗，大尺度阳台,说明：增大户型的实用率，增大实用型空间的赠送：凸窗，阳台，入户花园。,主卧南北通透＋多观景面,舒适型,,主卧南北通透，提升主卧舒适度,客厅和卧室两面，三面观景,,说明：提升户型舒适度，主卧南北通透，保证通风采光。增多与自然的接触，客厅，卧室多面观景。,,加大面宽＋观景空间赠送,说明：提升日照的利用，加大南向面宽，主要功能房间朝南，赠送室外观景空间。,加大面宽：客厅，两间卧室朝南,享受型,,优化观景空间，增大室外阳台赠送,,说明：最大化南向采光面和观景面，南北通透的厅设计。,南北通透宽厅设计，两个卧室朝南，享受最大日照面宽,宽厅空间,高厅空间（3米5））,顶级型,最大化朝阳面＋创新客厅（跃式）设计,,,户型功能尺度建议,A，客厅开间设计不小于4.2米。 B，厨房、卫生间须设计开窗。明厨、明卫设计可以提高房屋居住的舒适感。 C，可以取消户型内加入衣帽间的这种设计。在白银，衣帽间的使用频率不高，户型中不必单独设计衣帽间。 D，三房及以上阳台宽设计为1.8米，对使用、观景都有很好的效果。 E ，各户型尽可能多的增加假飘窗,通过市场调研和市场方向分析，发现在白银市场，大户型非常畅销，结合项目以中大户型定位分析，我们建议户型配比为：,,备注：原有户型配比在三房上所占比例过多，经过市场调查，两房也同样有相应的客户群体。故建议三房比例适当调整。 根据金色华府小区销售状况分析，160的复式销售较好，同时复式为白银市场稀缺产品，故建议增加复式所在比例，但不亦过多。,产品定位——户型配比建议,选取2#的两房两厅两卫和3#、5#两房（105平）作为舒适型的户型参照,舒适型,南北通透＋飘窗+明卫,两房（105平）,两房两厅两卫（106平）,阴台,阴台,,,加大房间各功能利用率+观景270度空间赠送,享受型,阴台,,,选取10#、11#、12#作为享受型的参考标准,明卫,140平 四房,2# 136.5平 三房,豪华型,,,,最大化朝阳面＋三房间朝南设计,南北通透宽厅设计，三个卧室朝南，享受最大日照面宽。选取7#作为豪华型的参考标准,,四房160平,主卧套房既满足了主人起居方便，又体现了主人尊贵感和私密性,,楼王单位创新——顶级复式,经典配置 南北通透/ 多阳台设计/ 双层空间体验/ 动静分区/ 超豪华主卧套,复式带来较丰富的空间体验，使各功能分区更明确；同时二层空间可带来更灵活的赠送阳台和双层高的空间感受。,,,,,,楼王单位——顶级复式,,,二层通高的宽厅设置,,超大半地下室赠送,户型配置： 顶层及底层均设置复式单位 超大赠送面积（地下室或阁楼） 豪华享受（高厅、宽厅设置）,底部复式赠送2.15米层高半地下空间,赠送超大地下空间或阁楼空间，打造“私家会所”概念,宽厅空间,超大赠送面积,顶层复式赠送2.15米层高阁楼空间,,,打破住宅潮流，将前沿建造技术运用，建立不可动摇的产品竞争优势.,本项目产品创新攻略——颠覆，建立新标准,1、智能化社区服务系统,物业智能化,安全防范智能化,居民生活智能化,物业智能化,车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 业主论坛 物业管理公告 万能IC卡,,,,,,,,,小区安防监控系统,安全防范智能化,周界防范系统 电子巡更系统 访客对讲系统 室内安全系统 防灾害自动报警系统,,,,,,,,居民生活智能化,宽带网络 通信线路 视频接收端子,2、停车场智能系统,蓝牙远距离读卡停车场系统,UFH900M远距离读卡——告别停车刷卡通行 可同时读取2.4G有源卡，不受车膜影响 自动车牌识别，防止一卡多用 模块化组合系统，安装维护方便,3、集中供暖、地辐方式,环保和节能 可全面提高能源利用效率 费用较低,4、门窗材质,防火防盗 钢木子母门设计 中空玻璃保温节能,园林及泛会所建议,园林建议为风格,儿时的童话王国,静谧的冥想空间,情感互动的平台,居住空间的延伸,林中漫步,利用多维元素 打造项目园林,园林承载了小空间里无法满足所有的功能,营造主题化中心园林，做出气势冲击客户感知，并降低高容积率带来的压抑感,营造主体化中心园林，可凸显楼盘给予客户的高附加值，提升楼盘整体档次。 此外楼盘的中心园林必须主题明确，给客户以参与性强的感知。,园林的营造,充分利用坡度制造下沉、台地落差来打造立体园林。,,,高 层,中 层,低 层,,,以高大的落叶乔木和常绿树为主，让房子与树林呼应,,以中矮树种为主，成为前庭后院的景观,以低矮灌木或草皮为主,下 沉,台 地,园林的 营造,元素:水,局部细致 原则,元素一：水,,利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观,方式一：水,结合入口，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性,驻留空间,,,集中水景,用花、草、树、木、石、水等设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性。,园林的 营造,局部细致原则,元素一：水,,采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感,方式二：树,浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。,乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,； 通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；,漫步空间,局部细致原则,方式四：小品,可设置树叶、树枝指示系统，与园林主题切合，整体突出主题； 设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感,趣味空间,元素一：水,,突出园林主题的围墙与导视、标识系统,元素:水,局部细致原则,元素一：水,,设计标志性的中央雕塑,方式三：雕塑,中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格,,,中央雕塑,可参与性原则,元素一：水,,充分利用高层建筑间空间营造具有风情的多彩各种生活院落,,,,,方式五： 生活院落,双语幼儿园的整建,通过市调得知，白银客户非常重视小 孩教育，拥有一个白银高端的双语幼儿 园对于项目本身是个很好的卖点,幼儿园选址：,对原有的幼儿园场所进行整修，使其能满足项目业主子女上学问题。,,,会所的具体功能设置应服务于目标客户的主要需求,本项目会所的功能应切实考虑客户需求，避免后期陷入经营困境。 根据对客户需求的调查，建议项目会所应具备的功能为：健身房、阅览室和游泳池，约１０００平米。,客户对项目会所功能需求,泛会所建议,Sports Club,泛会所建议为四种功能,为运动注入生命的意义,Sports Club,泛会所选址,,利用项目酒店配套设置泛会所,,售楼部的设置,利用项目商业街永久建筑设置售楼处,,,项目的分期建议,104亩20万方规模项目 在目前政策态势下 面临市场趋于饱和的局限性 必须分期开发，降低资金风险,分期战略,一期战略：保安全，风险可控，回现金流 二期战略：拔形象，追求利润，保持速度 三期战略：树形象，扩大客群，扩大利润,一期战略：保安全，风险可控，回现金流,一期产品必须符合目前的政策与市场 1、白银居民生活习性；喜大套型、餐客一体并通透，要求厅大 2、福利房的建设延缓了客户购买决策；大型企事业单位都拥有自己的福利房 3、限价令的出台阻碍了房价的上涨；客户买房的积极性变小,一期产品必须符合目前的政策与市场； 一期产品必须符合回现早且回现能力强的特点； 1、一期物业与酒店物业同时推售，酒店能辅助提升项目形象与价值，并能为 项目取得一定的现金流 2、合理面积区间的创新户型易于早回款；,一期战略：保安全，风险可控，回现金流,二期战略：拔形象，追求利润，保持速度,一期满足现金流后，二期利用部分单位回笼资金，还有一部分单位实现利润，满足企业战略 项目开发进程的自然价值诉求； 一期项目形象未完全建立、建筑实体与环境未兑现、客户基础不足，到二期，人气、楼气、项目影响力已建立，有资格变被动为主动，追求价值最大化。,三期战略：树形象，扩大客群，扩大利润,二期部分单位已经开始实现利润，对三期进行产品定位，扩大市场购买客群，在树立企业形象的同时，也扩大了利润，满足企业战略。 项目开发进程的形象及利益价值诉求 金域观澜的高端形象在一、二期时已完全建立起来，三期可以适当的对产品类型进行降低，使得一直关注项目但没有太多资金的客户购买，快速出货，完美收官。,,1、一期位置在主入口处，方便工程施工，对二期和商业的开发不会产生较大影响 2、一期的园林景观对于二期销售起到示范效应，有利用后期价格的逐步攀升。 3、北京路沿线的围挡能够起到很好的昭示。 4、酒店的开发有利用现金回流以及项目价值提升,,建议先开发此区域原因,一期,分期建议,,一期,,二期,,,商业,建议商业与二期区域同时开发，因为： 1、一期的建设已基本接近尾声，能够给商业带来前期人群的聚集效应，不会影响到商业的正常运营。 2、由于商业的运营，对于第二、三期的价格有很大的提高，整个的项目的成交均价也会随之变化，同时为项目提供足够的资金流。 3、商业的提前建设，对于小区的整体形象和住宅档次有很大的提升。,分期建议,分期建议,,三期,建议此区域为三期 1、项目一、二期的展示已经基本成型，同时酒店与商业的运营对三期实现最大利润化奠定了基础。 2、三期为2T4的33层高层单位，在区域内无此类别产品，造就城市坐标，实现项目最大价值化的同时，树立企业形象。,一、市场背景分析,四、项目营销时间表及项目经济测算,三、项目定位与分期建议,二、地块价值认知,,,,工程进度,营销节点,手续进程,4月,,,施工,5月,,,外展点建立,,7月,,销售中心完工,6月,,,内部排号,,9月,,开盘,8月,,,样板区开放,10月,,,80%,12月,,90%,,,建到8层,,预售证办理,封顶,,,,3月,建设施工许可证办理,建设规划许可证办理,,11月,,建设用地规划许可证办理,,,,,,方案报告机构：西安大道致远房地产咨询有限公司,The End.,