2011年2月长沙学士路·象嘴路地块项目定位思路沟通.ppt

行之行简介,——中国房地产全案服务专家 ——专长于房地产本土化实战营销 ——着力于“服务系统+策略系统”的并举研究,“专注于中国地产进步之优秀思潮，全案解决中国地产发展之道”,——行之行6年，公司拥有实战团队五十余人 ——主创设计师5名，资深策划师8名，营销职业经理人11名 ——专业架构涉及市场研究、项目定位、概念设计、营销策划、CI设计、包装策划、广告策略、销售代理、商业招商等方面。,我 们 拥 有 专 业 的 团 队…,行之行六年,——6年时间，行之行经纪共服务完成地产项目达20余个 ——未来城、湘诚·时速风标、星沙商业乐园、中央公馆、中城·丽景香山 ——北郡、营阳南郡、奥运新城、长湘·丽景、汇福郦城、京都世纪城、新世纪装饰城、鸿观远见、中央金域、望江广场、望云世纪花园、地王国际商业街、望云新外滩、南浦凤凰城、财富大厦、西街新天地…,华南高度+本土战略=机动化品牌战车,行之行现在服务项目,——行之行现同时服务地产项目7个 ——全案类项目5个：望云·新外滩（望云集团）、湘东农机机电大市场、财富大厦、邦和·东郡(邦和股份)、西街新天地（仙竹米业）、茶陵朝阳国际（仙竹米业） ——策划推广类项目4个：北郡、南浦·凤凰城、君悦豪庭、邦和·健康产业园（邦和集团-醴陵） ——商业服务项目：新天地商业街、湘东农机机电大市场、地王国际商业街,战斗力 血拼湘东地产,茶陵·朝阳国际(朝阳大街与犀城大道交口）,服务类型：全案顾问（全程策划+代理销售/招商） 项目定位：世界级城市生活多元体 推广背景：2010年4月份正式与我司合作。该项目为茶陵朝阳街城中棚户区改造重点工程，总建面积150万㎡，其中住宅100万㎡、商住22万㎡、商业18万㎡。 合作时间：2010年4月—至今 前期策划：自我司2010年4月份合作后，项目组重点针对商业定位，多次对全国多个城市商业进行实地考察，为项目前期策划提供了丰富的市场依据和经验。 招商进度：招商部自2010年9月份正式进场，接触了市内外大量商家资源，包括全国各大知名百货、大型超市、专业市场等。,,案名：西街新天地商业街（西街望岳路与交通路交口）,服务类型：全案顾问 服务背景：该项目为三年大变样改造工程，旧址为原三星电缆厂，我司于2009年7月25日正式介入项目，服务项目的前期策划、营销指导及品牌推广。针对开发商年前9300万的回款任务，无形中大大增强了我司的工作强度，为此，我司抽调精兵强将投入攻坚战。 项目定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿于一体的复合型商业街 推广定位：西街新天地/商业新地标 合作时间：2009年7月—至今 推广效果：我司在短短5个月时间，高标准完成了项目的一系列工作，为项目的销售提供了强大的支撑，成功将项目打造成攸县区优质品牌项目，项目开盘当日销售房源200余户，使开发商迅速、高效的回笼了资金，同时成功塑造了项目和企业品牌，现该项目均价实现4200元/㎡。,鸿观远见,案名：鸿观远见 开发商：株洲家华房地产开发有限公司 服务类型：全案顾问 合作时间：2009年6月1日 前期任务背景： 项目地址为渌口工业园，由于开发商初次进入房地产开发，启动资金非常有限，因此，对前期销售回款 提出了较高的要求，即项目拆迁前1个半月时间完成实际回款2000万元。,项目定位：芦淞南精装小户型公寓 推广定位：渌口轴心 精装美宅 运作策略： 1、针对项目前期2000万的实际回款要求，以及没有任何工程形象的现状，我司结合项目的地块区位特质，摒弃了开发商前期的商务定位，给予项目“精装小户型公寓”的全新定位，并对产品进行了全新调整。 2、前期销售策略：主要采用了目标大客户团购策略+公司客户资源库 3、后期销售策略：随着项目施工进度及楼体形象的建立，我司及时对项目的定位及营销推广策略进行了调整，后期更偏重于商住。 运作成果： 1、我司仅用70天时间提前完成了前期2000万的销售任务。 2、6个月的主销售期消化项目的85%，完成销售额1.1亿。,邦和·东郡,案名：邦和·东郡 开发商：湖南邦和房地产开发有限公司 服务类型：全案顾问 合作时间：2010年12月25日 合作契机：开发商对我司策划思路高度认可，加之对我司服务项目及团队的考察，最终双方正式签约，行之行成为东郡项目的独家代理商。 行之行任务：甲方要求我司在2011年2月1日前完成销售回款1000万。,任务背景： 项目地址为醴陵市原汽车东站及自来水二厂等单位，拆迁有一定困难，计划2011年4月开始局部拆迁，因此，对销售回款提出了更高的要求。 项目定位：12万平米中式园林社区 推广定位：开创醴陵第3代人居新标准 运作成果： 1、我司自12月25日正式合作，至11年元月10日，仅用15天时间快速完成自项目定位、产品设计、包装推广、营销策略等前期工作。 2、自元月12日销售进场，至2011年元月30日，我司仅用18天时间完成销售回款1100万，提前完成销售任务。,【行之行商业资源展示】,百货主力店：步步高百货 步步高超市 新一佳 华润万家 大洋百货 卜蜂莲花 新世界 大润发 心连心…… 家居饰品店：旺徳府 好百年 居然之家 居美乐 掌上明珠 全友家私 梦洁家居…… 品牌服饰店：利郎 ITAT 乔丹 江南布衣 法国金酷郎 秀色 七匹狼 adidas BATA 思加图…… 餐饮店：德克士 肯德基 麦当劳 麦肯基 豪客来 仙踪林 迪欧咖啡 上岛咖啡…… 干洗店：正章干洗 福奈特 阿德干洗…… 摄影名店：盘子·女人·坊 金世诺专业戏曲摄影 惠惠专业儿童摄影名店蓝冰视觉摄影 苏州麦卡尔婚纱礼服有限公司 东宇 公主嫁衣 雅姿摄影 索菲亚尊皇馆 格林童趣儿童摄影 向上摄影…… 另外涉及影院、健身中心、母婴用品、美容、美体、足道、鲜花礼品、水吧、电器……等多种商业资源，为招商代理服务提供多方位、高质量的业态资源支持！,【学士路·象嘴路地块项目定位思路沟通】,2011.2,行之行房地产经纪,长沙城市房地产市场面临巨大的机遇和挑战，供应量的激增，一线品牌地产商的登陆，带来前所未有的竞争现实；如何实现项目准确的定位体系，为项目运作打下良好基础，是目前急需解决的问题……,自身,区域,准确的市场定位,科学的整体规划,消费市场的支持,商业资源的圈定,,,超越单纯模仿,城市,差异化竞争,CATALOG,目录,城市解读,区域价值,定位体系,,长沙大河西板块,市场概览,大学城区域 麓南板块,省府板块,长株潭城市群发展主要集中于湘江两岸，长沙主要以大学城区域和省政府区域为发展核心轴，其他区域楼盘开发不存在集群优势。,,云栖谷、米兰春天、汀湘十里、皇家欧洲城、江山帝景、枫华府第、麓山和苑等,保利花园、欧林匹克花园、星城荣域、湘府华城、绿地公馆等,新大学城区,大河西先导区,,,本案,大学城,大河西先导区,大河西先导区,麓南板块核心,,,,,大学城商圈,,,溁湾镇商圈,区域市场,,,,,西站商圈,区域市场,项目遍布高端社区，良好的区域形象吸纳全市范围需求，为项目住宅部分提供充足的客群基础，而商业则处于较为复杂的市场环境中：,江山帝景 金鼎宜居花园 中建麓山和苑 米兰春天 云顶翠峰 枫华府第 汀湘十里,本案,,麓南板块楼盘研究,1、2010年度在售项目情况基本,2、板块存量分析,板块内在售项目共有存货1924套，包括未开发存量共计168.6万㎡。,3、主力户型、畅销户型,从在售典型楼盘的户型分配比例和销售率来看版块内，主力户型还是属于两房和三房，也是最畅销的户型85-117平米的两房和130-149平米的三房和232-290平米别墅、复式户型。190平米以上的销售速度相比较慢。其次是30-79平米的一房也不太好销。 市场上最畅销的为110-150平米的三室户型，这种户型赠送面积大，得房率高，另外还有带入户花园、景观阳台、双阳台的户型，得房率也相对较高，其次小户型公寓型住宅在投资客户中选择居多。,,4、在售项目均价,在售典型楼盘的均价分为:4500-5500/㎡左右，除岳麓山公馆15000/㎡均价.随着整个长沙市的建设在加大步伐，各区域房价也在不断攀升。麓南板块2010年成交均价一直保持持续上升的态势，12月成交均价达到5081元/平方米，成交量大的利海?米兰春天、云栖谷、阳光100?后海均价相比上个月均有上涨，如利海?米兰春天最高上涨815元/平方米、阳光100?后海成交均价为6619元/平方米等，这对板块成交均价的上涨起着一定的影响。,,5、小结、2011年预测,全新划定的大麓南版图，由位于先导区起步区的含浦、坪塘以及河西大学城连为一块的大麓南核心区域共同构成。按照大河西建设实施步骤，起步区将成为先导区最先启动两型社会的引擎。而据相关规划，在2008-2012年起步阶段，先导区核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；按此时间表，麓南新城也将成为未来大河西先导区中最先呈现的首发之地。 大麓南中的坪塘镇南接湘江西岸创意创新产业带。同样，处于麓南板块的含浦科教园区规划面积2100公顷，到2010年，人口总规模将达17万多人。该区作为岳麓山大学城的发展用地，已入园和计划入园的高校达8所，规划建设小学17所，中学7所，包括师大附中新校区。浓郁的人文氛围、完善的教育体系以及岳麓山、靳江河、三大自然生态区所共同营造的优越生态环境，一个新的政治文化中心正在雄起。,,在长株潭城市群建设启动时，麓南新城的出现，不仅是一个城市版图的扩大，更率先揭开了长株潭城市群向心发展的序幕。位于含浦的长潭西高速正是湘潭西和长沙的对接点，而根据长株潭城际轨道交通线网规划，长株潭线网拟建的4条线也包括了长沙西-湘潭22。5公里的长株潭城际轨道交通。,在长株潭城市群的聚合中、在长沙大河西建设的大潮中，麓南已然先行一步。而这一先发优势的助力，更将促成麓南新城率先成为先导区最新的人居标榜,且就目前麓南板块来看,房价呈稳步持续上涨之势。,同时，大麓南区域将沿着湘江西岸南下，对接湘潭、株洲，打造成一条连接三城的特色产业带。更为重要的是，这一区域将对接湘潭市九华工业园区，率先实现产业带上的融合。这些因素的组合，意味着一个集科教、产业、居住为一体的现代化新城已经在麓南基本成形。,项目地块分析,城市第三极,周边商业情况复杂,未来的CBD核心区,,我们如何定位,,高端？,低端？,项目自身分析,S1 地理位置远景规划优势突出； S2 交通便捷； S3 地块周边环境良好； S4 临街面较大。,W1 周边缺乏商业物业配套； W2 本案周围目前人气不足，在带来一定其他区域客源同时，对项目目前商业部分整体有不利影响。 W3 周边高端产品林立，竞争压力大,优势,劣势,商 业,,,商 业,商 业,住宅,酒店,公寓,公寓,公寓,公寓,公寓,良好的区位优势，竞争激烈的区域环境,具备特色的形象亮点是项目面世的关键,商 业,江山帝景,枫华府第,安置区域,K：KIND，亲和，体现项目独特商业魅力,形象内核,时尚布鲁克街区,布鲁克源自英文BLOCK，含义延展：,B：BUSINESS，商务，代表项目自身商务领航的形象,L：LIVING，生活，涵盖项目住宅物业,O：OPEN，开放，开放式街区概念，具备多元演绎空间,C：CROWD，人群，描述未来人声鼎沸、商贸繁荣的前景,BLOCK蕴含多维业态、精彩无限之感,城市第三极 新生态时尚酒店式公寓,花园的？,生态的？,人性化的？,自由的？,城市未来的CBD中心， 万达口号：一座万达广场，一个城市中心，我们借势而为之 新生态：与现在倡导的低碳、生态相符,酒店/公寓部分—— 新生态时尚酒店式公寓,商业部分——绿色时尚生态街区,在街区环境营造上体现生态商业的理念，营造绿色生态的街区环境，契合城市规划发展方向。,绿色街区将成为区域乃至城市商业样板。,城市多维，与项目整体调性相符,住宅部分——城市多维时尚花园式住宅,产品规划布局建议（草案）,方案布局概念性总平面,大商场+商业街+酒店+公寓+住宅,300米绿色时尚生态商业街区,26000㎡新生态经济型酒店,城市第三极，70000㎡新生态酒店式公寓,140000㎡城市多维时尚花园式高尚住宅区,18000㎡大型购物商场,附：项目价值测算,根据我司所预测，2011年长沙房地产市场行情仍将稳定发展。结合本案体量及规划，若今年启动销售，保守估计住宅及公寓均价为4500元/㎡以上，沿街商业+商场均价为8500元/㎡以上，根据市场上涨幅度，住宅及公寓至尾盘可稳定上涨至5500元/㎡以上，沿街商业+商场上涨至9500元/㎡以上，项目整体均价为5598元/㎡以上。,注：以上价格为预估，仅供参考。(60000㎡地下车位面积未计销售价值),注：项目调规成本费用未算在内。,注：项目利润率达到近50%,土地成本较低，约为523元/㎡。（未含地下车位价值）,【演示完毕 感谢聆听】,Thanks!,2011.2.14,行之行房地产经纪,