2011年01月18日长春伟峰·东第【2011】韬略.ppt

伟峰·东第【2011】韬略,尚华·大秦地产专案组 2011-01-18,韬略提要,,,2010年土地供应情况： 公告宗数：164宗；公告土地面积：998.54万㎡，同比上升173.6% 成交宗数：177宗 ；成交金额： 271亿元； 成交土地面积（净）：951.04万㎡，同比上升190.6% 土地单价：2845元/㎡，同比上升8.2%；楼面地价：1205元/㎡。,2007-2010年土地供应状况,,,土地成交重点区域向开发区转移， 高新和南关区为本年度土地成交重心。,2010年土地成交状况,,,供求比：1:1.24 新增供应面积：362.53万㎡，新增供应套数：38140套。 成交面积：449.68万㎡，成交套数：45787套。 成交金额：269.07亿元，同比下降0.7% 成交均价：5980元/㎡，同比上升34.1%,2010年市场供应 住宅市场供应充足，需求旺盛,长春市2010年商品住宅成交均价走势,,,2010年1-12月商品住宅成交均价5980元/㎡，同比增长38.6% 2010年1-12月的成交均价在10月达到最高点，为6680元/㎡，之后有所回落，但依旧高于上半年其它月份。主要由于10月份众多高品质楼盘纷纷面世，进一步拉高了10月份的成交均价 。,长春市2010年商品住宅各区域成交均价情况,,,2010年1-12月价格线位于6000元/㎡以上的区域为朝阳、南关、高新和净月区； 净月区成交均价最高，突破8000元/㎡，达到8410元/㎡，同比上涨36.6%； 价格线位于5000-6000元/㎡之间的区域为二道、绿园和汽贸区； 价格线处于5000元/㎡以下的区域为宽城区和经开区，其中宽城区成交均价最低，为4550元/㎡。,长春市2010年各月度办公物业市场成交走势,,,2010年各月的办公物业总体成交量平稳上升。成交面积为27.85万㎡，比2009年增加8.62万㎡，同比上升了44.8%。成交总额13.62亿元，同比上升38.17%。,,,,,长春市2010年各月度办公物业市场成交均价走势,,,从2010年各月的成交来看，3月成交量较多，成交面积4.63万㎡，成交总额最高的也是3月，为2.2亿元，成交量最少的是9月，仅为1万㎡，成交总额最低的是6月，为6244万元,长春市2010年各月度办公物业各区域成交情况,,,从2010年长春办公物业市场成交的各区域分布来看，南关区居首位，总成交面积9.11万㎡，占总量的33.6%，成交总额48127万元 。,长春市2010年办公物业市场成交均价分区对比,,,从各区成交均价来看，朝阳区成交均价最高，为7150元/㎡，其次是南关区，成交均价为5280元/㎡，朝阳和南关区是城市的中心区域，属商业繁华区，区域内各项配套设施齐全，纯办公项目较多，已形成集聚效应，因此成交均价较高。,小结,2010年土地供应和商品房市场销售异常火爆，可谓供销两旺； 由成交价格来看，长春房地产市场价格不断攀升，这主要由于政策打压一二线城市，导致大型开发商集中进入长春市场，拉高价格； 政策以稳定房地产市场价格为导向，2010年加息势能已延续到2011年，第三套房贷危机到来，投资客必将由住宅市场转入商业市场； 长春综合体发展起步较晚，但由于2010年长春市申报商业综合体有优惠政策，因此众多商业项目争抢在2010年底前夺得商业综合体帽子，以期获得政策优惠。这一抢报潮直接导致长春市2011年商业项目上市量呈现井喷，会导致同类竞争白热化； 因此，本案应以独特的差异化竞争优势切入市场，提前蓄客（在售楼处未开放前，设立临时接待中心和分展场），利用好本案老客户基础，深挖老客户资源，提前为新项目做好客户基础，支撑本案价值，实现火爆开盘，顺利完成伟峰·东第的2011年计划。,项目所在区域市场,棠棣：棠棣将于12月12日加推洋房89-143平新品，面积区间89-143平米。项目在售房源面积78-143平米，均价6500元/平米现一层样板间已经开放，二层样板间正在装修,中海国际社区：目前在售多层洋房面积区间为133-220平方米，均价8000元/平方米；橙郡三期小高层全装成品家面积为89平方米和110平方米，均价7500元/平方米。目前一次性付款可享受9.9折,保利香槟：今年五月份开盘。 现在做客户积累，首期开盘产品为小高层和高层。小高层面积为80和150。高层集中在100左右。均价低于7500。,复地哥德堡：哥德堡森林加推的二期洋房目前仅剩余100平米和130平米的房源，100平米房源均价6500元/平米，130平米房源均价6000元/平米，现购房可享受一次性99折优惠,瀚邦凤凰城：仅剩余户型面积为106平米的房源，目前13号楼均价每平米5900元，12号楼均价每平米6300元，现购房可享受一次性98折按揭和99折优惠,,区域竞争环境现状,竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻,竞争与联合： 彩宇广场是政府72亿元打造的净月商务中心,策略目标：赢得客户面,区域内大盘云集，我们实现目标需要跳出大盘吸附圈，而且还要对区域内潜在的竞品进行高度的关注，定位上站在城市级综合体的高度进行差异化营销。 城市综合体中任何一种物业的营销都不是单一品种的营销，而必须站在综合体整体的价值平台上，先树立价值标杆，再营销单项物业。这一点对于项目中的非标杆物业来说尤为重要。,我们的观点,本案发展机遇,净月计划投72亿打造彩宇广场商务园区 来源：长春晚报 2010年07月08日 净月区未来两三年，将投资72亿元，将彩宇广场商务商贸服务园区打造成为我市一个重要的总部经济区域，成为长吉图总部经济带上一个重要的节点。 彩宇广场商务商贸服务园区位于净月区彩宇广场周边区域，园区总体规划设施方案已经由上海法奥建筑设计有限公司设计完成。目前园区内已有10个项目落位，项目总占地面积42万平方米，建筑高度平均在80米—160米之间，其中有两个双子座建筑将达到200米，项目总投资72亿元。 吉林省烟草商务总部已经开工建设；伟峰商务咨询中心、瑞恩商务总部、浙江商务总部、川渝鸿泰国际、华基置业大厦、中国电信吉林公司总部等项目已发土地公告，本月23日将摘牌，年内开工建设；江苏大厦、华城国际、安华保险大厦已经进入土地公告和招拍挂的前期程序。两三年内，彩宇广场商务商贸服务园区将打造成为我市一个重要的总部经济区域，成为长吉图总部经济带上一个重要的节点。 区位：净月门户，贵族中心区 配套：净月市区先进配套，政府大力开发完善 资源：富人中心区城市综合体,,,彩宇广场城市发展地位图,中央商务区/中央政务区,72亿打造 净月第一 商务广场,,净月旅游区,净月市区,,,本案发展机遇是什么,净月门户·商务总部 顺势政府大势规划，热炒彩宇广场是长春第二大广场、第一大商务总部广场，坐稳净月商务首席宝座，这就是伟峰·东第的发展机遇。,彩宇广场,,本案竞争机遇,城市副中心： 彩宇广场是净月富人区门户，更是长春新城市规划的城市副中心，未来发展前景不容置疑，必将成为长春富人区的商务桥头堡； 净月城市化： 随着政府规划对 净月旅游区和市区进行有机连接和开发，彩宇广场将成为净月市区与旅游区的重要接合点，这也是最适宜商务发展的区域，必将促进彩宇广场成为净月第一商务区。,本案总体定位,ABD核心·城市综合体,,伟峰·东第,彩宇广场,净月门户·商务总部,,,,大势如虹,,细分决胜,全阵定鼎,,本案产品定位,贵胄首府： ABD核心·首席门第 商务独栋：专属定制级商务旗舰 写字楼：5星级酒店式写字楼的倡领者 商业广场：ABD核心Shopping-mall,本案卖点提纯,以本案地段、业态为竞争优势提纯卖点 ABD核心·城市综合体 财富门户：比肩市心·南辖净月 贵胄首府：聚华拥萃·世家尊邸 商务独栋：专属定制·名企领地 写字楼：集智商务·纵横天下 商业广场：商汇全球·奢华无界,本案产品利益点,A、贵胄首府：聚华拥萃·世家尊邸 伟峰·东第携净月领袖领地豪宅成功经验，精心预制8栋11层电梯尊邸。约46 -185㎡贵胄首府，建筑立面简约伟岸，规划精良，设计考究，可谓匠心独具。建筑设计充分考虑北方地域特点，坐北朝南，采光充裕，户型规整，视野开敞。景观设计采用中央景观为园区核心，以叶脉型绿化小品为纽带，将每栋住宅与中央景观衔接，充分利用景观气氛促进社区人际交流，缔造望族世家文化特区。,B、商务独栋：专属定制·名企领地,伟峰·东第继伟峰·国际商务广场后，再次升级商务办公品级，以定制级商务独栋为尊崇的客户提供系统化商务办公解决方案。2座9层商务独栋相距超过20米，毗邻彩宇广场，交通畅达全城，地上停车位丰裕，还配有专属地下停车位满足高要求客户需求。建筑立面采用少许石材搭配浅色真实漆及深铁灰色铝板，创造豪迈商务韵律，以人钜子气魄。商务环境方面，商务独栋以生态绿植为都市交通与建筑的有益缓冲，每栋分别设有商务服务中心，并与跃层门市完全区隔，动线精简有效，与其他功能区相得益彰。,C、5星级酒店式写字楼：集智商务·纵横天下,净月第一峰——伟峰·东第A座 净月商务总部地标建筑——伟峰·东第A座，主体规划为34层玻璃幕墙立面的甲级写字楼，融国际名品商业广场基座为一体，堪称净月商务财富巅峰巨作。A座立面以蓝晶冕冠为抽象表现，昂首屹立，君临天下，彰显春城商务新巅峰。A座以5星级酒店礼遇为标准：设有约15米挑空大堂，奢华休憩区，10部高速电梯畅通无阻，茶水室独立于盥洗室，另有专业地下停车场等甲级写字楼配套，全面实现商务尊崇礼遇。 豪宅级写字楼——伟峰·东第B座 如果办公也如豪宅生活那样奢适惬意，当时何等荣耀！与A座为邻的伟峰·东第B座写字楼，简约恢弘的立面彰显商务气质，临街面宽约90M，享有宽阔的绿化带与彩宇广场城市景观。B座写字楼以豪宅级奢华服务独步春城，26层伟岸主体建筑契合8层商务会馆，以餐饮、洗浴休憩、健身美体等人性化配套为主，让商务享有豪宅级人性关怀和国际化商务标准。此外，B座写字楼设计以活性空间、生态办公为创新，根除传统写字楼呆板、亚健康的弊端，倡导科技人本化，服务豪宅化，环境生态化，让商务成为快乐生活的引擎。,以彩宇广场为中心3公里半径内，未来3-5年高收入常住人群将突破30万人，这就产生了一个巨大的商业需求。为弥补净月商业的缺失，满足富人区需求，伟峰·东第商业广场横空出世。该广场规划为国际名品商汇，以国际时尚MALL融合精品旗舰，缔造净月ABD核心首席百货，满足富人区高消费需求。 伟峰·东第商业广场主体立面由深色实体与玻璃幕墙量体互扣组成，形成具有厚重尊贵感的裙楼，同时利用通透玻璃幕墙量体呼应并引入周围绿带景观，让时尚与生态环境融为一体。裙楼外墙采水平性分割方式，追求具美感的立面比例关系，制造高端的购物环境，实现精品购物的尊贵体验。,D、商业广场：商汇全球·奢华无界,新锐一族,户型需求:,特征: 年龄从25-35 岁之间的社会新锐青年，事业正处于创业阶段，购买的主要原因是考虑生活或工作便利，因为事业刚刚起步，收入有限，大部分人没有私家车，所选用的交通工具以出租车或公交车为主； 行业: 多以外来人口或刚毕业的大学毕业生及从业时间不长的消费者为主,面积在80平方米以下的经济型二室一厅或一室二厅,本案目标客群定位,新贵一族,特征: 年龄以30-40 岁之间中青年为主；家庭结构一般为三口之家，子女在上幼儿园或小学；事业处于发展阶段，已获得一定的成功，购买的主要原因是考虑孩子长大了，需要改善一下居住环境，因为进入社会较早已经有了一定得社会经济基础，有车的家庭占到6成；但所选用的车辆多为经济类型的私家车或公家配车；从购买动机看以自住为主；从事职业以外资、私企居多；教育程度一般都是大本； 行业： 公务员、教师、银行、个体、医生,,户型需求,面积在80至135平方米的舒适型二室二厅或经济型的三室二厅,富贵一族,特征: 年龄层较宽，一般以中年夫妇为主 主要以市中心客户为主，家庭结构一般为三口之家，子女在中学或大学；事业发展处于稳定期，已获得较大的成功，具有坚实的经济基础。购买的主要原因是改善一下居住环境，体现一下社会地位。他们的家庭月收入普遍在10000元/平以上， 普遍有车， 所选用的车辆多为中档类型的私家车或公家配车； 行业： 保险公司、贸易商业、个体、外企、咨询公司、证券等,户型需求,面积在144平方米至185平方米以上的舒适型三室二厅二卫,?品牌导入→伟峰地产·长春商业地产先行者 ?生活方式倡导→ABD核心，大型城市综合体 ?生活方式的体验→成熟配套，一站式消费，集约式商业 ?品牌的巩固和提升→项目整体形象展示及现场形象展示 ?生活方式的实现→住宅景观示范区及商业街区展示,以品牌营销为营销策略的载体,,,路径,,,,,策略一,一、整体营销策略,品牌形象广告策略,ABD核心，城市综合体,伟峰地产·创造城市商务精典的品牌魅力,独特的差异化卖点提炼,,,,,副城市中心、开放式、成熟完善一站式生活方式,企业打造的长春城市商务精典项目展示,商业文化与现代开放式多功能生活的融合,,,,,,,,为项目插上关系营销的翅膀,编织网络―建立品牌认知度,通过报纸、海报等多种宣传手段重拳出击构成媒体“空中部队”再充分调动外部人际关系参与到品牌传播中来，包括同行、社区公众、媒体、政府、供应商体系等，形成一张巨型的品牌传播网络。,全面撒网―建立品牌可信度,将客户纳入营销体系中，让客户从品牌认知向产生购买行为转化，举办一次关系客户的内部登记活动，取得客户认知。再采用限量发售VIP卡，形成房源紧张的局势，同时在心理上形成“我的社会关系好才可以买到”的购买优势。在这种心理驱使下，客户更不遗余力地向社会各界进行品牌辐射，每个关系客户都将成为品牌传播的核心，向其生活周围的客户群进行品牌辐射。,策略二,,透过情景展示为营销助力,围绕售楼接待中心构成情景展示区,?展示本案丰富多彩的多业态成熟配套及一站式集约生活方式 ?全方位的产品展示与接待功能 ?以客户为中心构成互动式的营销卖场 ?与周围的景观融为一体,形成建筑与生态自然环境的和谐共生,策略三,,分阶段、有层次的营销活动,★以项目分阶段的营销主题为中心所形成的现场SP活动 ★以体现项目城市副中心一站式生活为主题的营销互动 ★以展现多功能商务配套生活情景展示的体验之旅 ★以项目工程为节点的形象展示活动 ★以推广情景化、主题式、区域型、综合体的商业研讨 ★以展现区域特色商业的社会互动活动 ★以宣传ABD核心，首席综合体的商业招商活动,策略四,,建立文化营销平台,,策略五,□透过新闻界(报社,期刊,电台,电视台的专栏记者)发布信息,对项目的主题文化进行市场传播,以形成社会号召力 □透过与政府联办具有社会影响力的活动来提升项目的社会价值 □透过与文化界举办研讨会来聚焦社会焦点 □透过与商界(如银行,汽车商,百货店,酒店,电器商等)举办品牌联谊活动共享品牌间的客户资源,借助知名品牌的影响力提升自身的品牌价值,,,策略六,伟峰其它项目客户VIP管理体系,□通过VIP卡的销售完成项目前期的认购 □通过建立客户VIP管理体系,提供会员专属服务来赋予VIP卡一定的价值 □再通过客户分阶段、分批的参与营销活动给卡充值以维系客户 □通过搭建住户与商业间的专属服务平台,赋予各自的利益价值点,并以此提升社区内居住者与商家的融合,建立销售总体目标,,考虑目标市场对项目的吸纳程度以及在销售过程中的脉冲性和恒温性，维持项目的开盘旺销,2011年项目总体销售目标,目标一:建立项目市场上的高品质形象 目标二:完成ABD核心区域综合体的定位诉求 目标三:完成年度的销售回款指标 目标四:树立项目在市场上的主导地位,总体原则,策略一,二、整体销售组织策略,,确立销售整体执行计划,计划整体细项,企业发展整体战略,市场定位与企划方向,销售现场安排,广告分布计划,销售道具的准备,推出时间计划,业务训练计划,价格制定及控制,销售现场执行计划,各项事务发包设计,相关销售文件,销售总结,广告效果、状况分析,印刷媒体制作,策略二,销售布置模式,,卖场目标,价格策略,高形象入市,低开高走的常规策略,在前期提倡性价比因素的融入,销售策略,重点把握认购期的运用,在内部认购期实现大量回款，在公开认购期聚集客户能量，造成局部供不应求的销售局面,促使买家尽早购买,同时积累大量后续客户于中前期,适时释放客户能量,推盘策略上,内部认购期低价清空,公开认购期较低价推中高货型,强销期高价推高中档货型,推盘每次策略上注意好中差搭配,合理控制出货比率,以达到每个销售期的控制目标,三、 2011年销售推售计划,项目供应总量,推盘方案一：,推售策略,推售产品,第一波次,第一波次,第二波次,第二波次,方案二：,推售策略,推售产品,第一波次,第一波次,第二波次,第二波次,方案比较说明：,方案一重点考虑到1/5#楼在园区中的位置相对不佳，与6#楼大户型相互搭配，在前期销售低价入市的过程中快速出货，并且有利于形成独立的园区组团。 方案二重点考虑5#楼的面积单位比较小，与6#楼的大户型搭配推出时产生不同量级客户上相互之间的抵触，影响到后期的大面积单位出货，因此将位置距5#楼较远的1/2#楼与之相搭配同时在第一波次内推出。,四、2011年营销执行策略,主形象：ABD核心·城市综合体,线上：树立整体形象，推住宅，造旺市，快回款,线下：推写字楼和商铺以老客户和大客户为对象，进行有针对性的营销推广活动,,,硬广形象发布 软文舆论炒作,针对典型客户 进行活动公关,,,,筹备及 蓄客期,强销期,继销期,,,,,,8,7,6,5,4,10,9,尾销期,,11,12,,,,,,3,1、筹备及蓄客期重点：,A、销售中心搭建及包装,B 、销售人员招聘及培训,C 、对外展示及广告出街,D 、蓄客达2000组以上,推广主题及策略,推广主题： ABD核心·城市综合体 推广策略： 硬广：主选财经人士和高端人士喜好的媒体，如东亚、新文化、身份画刊、卓展树立主形象，奠定项目市场地位。然后分别以住宅、写字楼等当期推广产品为重点对象，进行个性化营销； 软文：配合“ABD核心·城市综合体”推广主题，以《房地产报》为媒体，邀请净月区政府领导、房协会盛会长等领导和其他城市规划专家，开展“净月商务总部与城市综合体”论坛，以政府规划、专家观点、城市发展需要等几方面热炒本案主题，配合硬广树立本案鲜明的优势化竞争形象；同时，热炒伟峰品牌，强调春城只有9年务实本土商务及精品豪宅的伟峰实业才可但此重任。 公关活动：奠基公关活动,活动构成：由政企代表、伟峰实业代表与本项目意向客户及同城媒体代表共同参与见证的项目破土动工仪式。 活动目的：提升伟峰品牌公众关注度及品牌实力感。 活动主旨： 通过宏大的破土动工仪式，彰显伟峰实业的品牌内涵，并为本项目入市造势。,公关活动：奠基活动 定鼎东城 ·鸿基永固，暨伟峰·东第奠基盛典,深挖老业主，提前蓄好客,目的：提前蓄客，了解客户产品需求及价格认可程度 蓄客地点：伟峰国际一楼 场地要点：小沙盘、区域价值图（城市发展规划图）、茶桌 所需物料：本案简介DM、即时通讯、多媒体展示、网络休闲区等 氛围建议：体现本案ABD核心·城市综合体的价值和气质，做精做好，让来宾感受项目服务 价格调研：邀请来访者小坐，品茶或咖啡，品味茶点或下午茶，同时，与之攀谈，了解其对本案的产品需求、心理价位及其他需求，为本案定位、定价、入市、开盘提供第一手可靠依据 市内展示：即便本案现场售楼处建成后，依旧建议保留市内体验中心，方便客户了解认知本案。,DM -6折页,DM -6折页,分展场设置,建议选址：名门酒店、卓展购物中心 物料：手提袋、户型图、折页、项目海报、小礼品、客户登记表、展板（沙盘）,,筹备及 蓄客期,强销期,继销期,,,,,,8,7,6,5,4,10,9,尾销期,,11,12,,,,,,3,2、强销期重点：,产品上市说明会,开盘,示范区开放,推售产品： 1/5#或1/2#：46-135平、一室/二室/三室 6#：145-185平、三室/四室,推广主题及策略,推广主题： 主线：ABD核心·城市综合体 副线：贵胄首府，聚华拥萃·世家尊邸 推广策略： 硬广：继续选择东亚、新文化、身份画刊、卓展杂志、房地产报为媒体，对应发布住宅产品信息，以净月市区综合体配套的豪宅为契机，造势蓄客； 软文：承接“净月商务总部与城市综合体”论坛热势，热炒国际豪宅与精品商业综合体的关系，如第五大道商圈&中央公园豪宅区、东京湾豪宅区&银座商圈等； 公关活动：上市说明会、开盘、示范区开放、气质活动（君子六艺）等。,活动构成：由政企代表、社会各界名流、伟峰实业代表与本项目意向客户及同城媒体代表共同参与的中国传统红木文化品鉴活动。 活动目的：通过红木这种高调性收藏品品鉴活动，提升伟峰品牌公众关注度及项目荣耀及品质感。 活动主旨： 彰显出伟峰实业品牌内涵，并再次提升本项目气质，同时答谢伟峰实业社会各界朋友。,开盘活动 伟峰·东第开盘盛典暨伟峰·东第尊席红木藏品鉴赏会,唯此尊席，涵养世家,平面系列1-1,平面系列1-2,平面系列1-3,平面系列1-4,平面系列1-5,平面系列2-1,平面系列2-2,平面系列2-3,平面系列2-4,平面系列2-5,伟峰·东第君子六艺——射术逐鹿,活动构成：伟峰老客户、伟峰·东第意向客户和成交客户，名企、政府、媒体等社会各界名流。 活动目的：通过体验射箭这一君子六艺活动，将本案住宅产品的客群定位在上游阶层，并明确树立贵胄首府的形象，区别于洋化竞品。 活动主旨： 借势高雅艺术、高端品牌进行嫁接，提升本案气质和价值。,,筹备及 蓄客期,强销期,继销期,,,,,,8,7,6,5,4,10,9,尾销期,,11,12,,,,,,3,3、继销期重点：,新房源加推,中秋晚会,推售产品： 3/5#或2/3#楼： 46-135平、一室/二室/三室 7/8#楼：145-185平、三室/四室 推出部分写字楼产品 （根据实际销售情况适当调整）,世界豪宅&商圈游：东京湾,推广主题及策略,推广主题： 主线：ABD核心·城市综合体 副线：贵胄首府，聚华拥萃·世家尊邸 推广策略： 硬广：针对性选择选择东亚、新文化、身份画刊、卓展杂志、房地产报为媒体，发布住宅产品旺销加推利好信息； 软文：邀请成交业主进行访谈，谈购买原因，继续突出净月商务豪宅门户+商务总部的优势，让国际豪宅与精品商业综合体的势能进一步放大，并可以选择性的带领成交业主参观美国第五大道商圈&中央公园豪宅区或香港浅水湾等豪宅区； 公关活动：开盘、气质活动（君子六艺）、业主成交奖励活动（世界豪宅游，第五大道、浅水湾）等。,活动构成：伟峰老客户、伟峰·东第意向客户和成交客户，名企、政府等社会各界名流。 活动目的：邀请中央民族乐团出演君子六艺之雅乐活动，将本案住宅产品的客群定位在上游阶层，并明确树立贵胄首府的形象，让现代中国人体验到中华文化的尊贵和荣耀，提升伟峰品牌本土美誉度。 活动主旨： 借势高雅艺术、高端品牌进行嫁接，提升本案气质和价值。,伟峰·东第君子六艺——雅“乐”共赏,代表性剧目:《春节序曲》、《茉莉花》 、《长城随想》、《春江花月夜》、《二泉映月》、《壮志凌云,活动构成：伟峰老客户、伟峰·东第意向客户和成交客户，名企、政府等社会各界名流。 活动目的：通过君子六艺系列活动，将本案住宅产品的客群定位在上游阶层，并明确树立贵胄首府的形象，以大中博文的气质博得智富阶层的青睐。 活动主旨： 借势高雅艺术、高端品牌进行嫁接，提升本案气质和价值。,伟峰·东第君子六艺——“驭”驾大赏,,筹备及 蓄客期,强销期,继销期,,,,,,8,7,6,5,4,10,9,尾销期,,11,12,,,,,,3,4、尾销期重点：,业主联谊会,强化物业管理,圣诞嘉年华,推售产品： 全部房源扫尾 重点转为写字楼销售,推广主题及策略,推广主题： 主线：ABD核心·城市综合体 副线： 5星级酒店式写字楼：集智商务·纵横天下 推广策略： 硬广：针对性选择选择东亚、身份画刊、卓展杂志为媒体，发布写字楼接受预约，提前进入蓄客阶段。还可以在长春市各大写字楼进行专人大客户拜访，进行一对一的圈层营销活动，促进写字楼的销售； 软文：将重点转移到写字楼焦点，热炒伟峰实业作为长春商务地产教父的业绩，并大肆宣张彩宇广场作为净月商务总部的要位，造足势，为旺销上市； 公关活动：气质活动（君子六艺）、节日活动、年底答谢等。,活动构成：伟峰老客户、伟峰·东第意向客户和成交客户，名企、政府及同城媒体代表等社会各界名流，共同参与迎新年中华民族戏曲文化品鉴活动。 活动目的：以戏曲名剧欣赏为平台，提升伟峰品牌公众关注度及品牌好感度，答谢本项目成交客户收筹新客户。 活动主旨： 通过弘扬华夏戏曲文化将伟峰实业品牌再次升华，进而提高本项目公众关注度和美誉度。,伟峰·东第新春国粹大赏 暨新春团拜祈福盛典,2011年整体营销总纲——营销工作控制总图,时间,营销阶段,展示安排,推广主题,活动营销,相关物料,营销节点,动工,,形象期,部分产品信息释放,新品写字楼上市/住宅二组团推售,售楼处、导示等基础展示完善,,封顶,项目内刊,折页、海报，户型图等,户型图、认购书、合同,前期筹备及蓄客期（含认筹）,续销期,强销期,尾销期,,开盘,,售楼处完毕，销售进场,样板房、示范区、看楼通道,建筑工程继续完善，现场包装更新,推广媒体,,,户外广告,,报纸广告（密集投放）,,,DM,,,,,,网络,,DM,,DM,短信,短信,短信,短信,报纸广告（节点投放）,开盘,“君子六艺”项目气质系列活动，始终贯穿全年,售楼处开放,产品说明会,项目基础VI应用,开盘热销/房源加推,二次开盘,,奠基活动,成交奖励活动,节日答谢活动,THE END THANKS,