2011黄金周成都楼市概况.pptx

土地市场破冰前行 从土地公告来看，9月一改往常土地低供应现象，集中放量，招拍挂公告突破50宗土地，总面积178万平米，用途主要集中在商住和市政建设。 从土地成交来看，9月成交仅4宗土地，溢价率较低。随着土地放量序幕拉开，冰封的土地市场解冻前行。,2011年9月以来成都市土地成交情况,土地市场,1,十一黄金月，价量走势,9月第四周为整个金九银十成交高点，十月第一周冲高回落。金九银十周成交走势相对较为平稳。 月成交走势来看，9月供应明显放量，但成交并未出现同样情况。均价也在7月后冲高回落。整个金九银十价、量表现都不理想。,3,十一黄金月，价量走势,9月1日-10月7日新开盘/指标楼盘销售情况表,十一期间，大量新增楼盘面世；主城区降温，郊县较有余力；优惠幅度增大 热销楼盘特征：刚需户型为主；产品具有不可复制的卖点；品牌开发商 滞销楼盘特征：产品设计不合理；性价比较低；产品、客户、形象定位没有契合 楼市降温大背景下，应以跑量为主；立足产品本身，注重项目定位的有机结合,参考：成都住宅档次划分,豪宅 （400万以上） 高端 （200左右） 中高端 （150万左右） 中端 （100左右）,新盘销售情况,5,,,,,中国铁建青秀城 主力户型：78-117㎡ 单价：7500元/m2 主力总价：60-90万,九龙仓御园 主力户型：137-170㎡ 单价：12500元/m2 主力总价：170-213万,锦城世家 单价：11000元/㎡,华润金悦湾 主力户型：210-426㎡ 单价：600万/套 主力总价：600万,市区：大户型、豪宅、精装为主,主城区以豪宅为主，在目前行情下，销售较艰难 热销个案不多，小户型较为走俏，品牌开发商优势明显,6,置信国色天香鹭湖宫 主力户型：230-860㎡ 单价：14000元/㎡（毛坯） 主力总价：322-1204万,,,,,,西郡兰庭 主力户型：120-160㎡ 单价：6100元/㎡ 主力总价：73-100万,蜀镇半岛 主力户型：82-143㎡ 单价：6200元/㎡ 主力总价：50-90万,东域龙湾 主力户型：87-168㎡ 单价：4900元/㎡ 主力总价：43-82万,中国水电云立方 主力户型：65-102㎡ 单价：4787元/㎡起 主力总价：30-50万,,半山卫城朴墅 主力户型：180-370㎡ 单价：800万/套 主力总价：800万,郊区：性价比高产品销售前景较好,郊区市场较火热，双流县、郫县供销较旺 畅销户型以刚需户型为主，总价低，性价比高 特定别墅区域有稳定的市场，销售业绩不错,7,,,,,,,,,,,,,开发商近期应对措施,商品住宅月初存量走势,通过10年和11年季度供应量对比可以得知，四季度市场供应量也将在200万平左右。,2010年四季度新增供应面积,四季度预计新增供应面积,综合政策：持久而严厉的调控已见成效，房地产行业面临新的洗牌，产业结构将更趋于合理。,9,后市预测-市场研判,四川省国土资源厅表示：合理配置推动资源，全力保障“两化”互动发展需要。,10,商品房新增供应量——主城区949.72万方，同比上升11.60%；郊区1781.16万方，同比上升28.54%； 商品房销售备案量——主城区634.68万方，同比下降3.15%；郊区1280.53万方，同比上升17.01%； 备案口径下的存量——主城区1245.62万方，同比上升42.51%；郊区1978.79万方，同比上升25.28%； 供销比——主城区1.5，郊县1.4； 2011年由于受限购、限贷等多重调控政策影响，主城区及郊县新增较2010年同期持续上升，成交而言，主城区出现小幅回落，郊县因不限购成交较去年同期上升。,11,2011年1-8月份，成都市行政区域内核准开工建设项目1260个，比去年同期减少92个；开工面积5303.89万平方米，比去年同期增长24.78％；工程造价926.57亿元，比去年同期增长50.48％。全市商品住宅开工644个，比去年同期增加9个；开工面积3931.21万平方米，比去年同期增长39.05％；工程造价688.65亿元，比去年同期增长69.02%。其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目373个，比去年同期减少53个；开工面积2048.42万平方米，比去年同期增长9.2%；工程造价377.31亿元，比去年同期增长36.97%。五城区（含高新区）范围内商品住宅开工169个，与去年减少9个；开工面积1409.41万平方米，比去年同期增长20.52 %；工程造价254.48亿元，比去年同期增长48.86%。 在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的74.12％；商业项目占总面积的7.41％;工业项目占总面积的5.36％。 在全市范围内开工面积排前三位的分别是：双流占总面积的14.01％；高新区占总面积的12.89%；郫县占总面积的8.66%。,12,10月2日召开的成都秋季房展会成交金额共13亿。商品房成交1948套，住宅成交1800多套。本届房交会参展项目231个，规模较往年相比处于中等水平；即使受限购、限贷影响加速，本次参展的主城区项目、郊县项目平分秋色，各占50%；多数豪宅项目和别墅项目没有参加房交会，个别大开发商也没有参展，且参展的项目中预告项目居多，比重占到了32%；； 本次房交会人流量较上届有大幅增加，现场看热闹的房客多，真正下单的仍较少，受政策影响，市场观望情绪仍然较浓。 本次参展楼盘整体优惠幅度虽然比春交会有所增加，但并没有出现大幅度优惠的现象，大多数优惠集中在5-10%之间，超过10%以上的优惠绝大多数以特价房的方式出现，这也是看客多下单者少的原因之一。另一个显著特点是，限贷后一次性付款优惠幅度明显加大,10月2日成都秋季房展会,13,从房管局统计数据可以看出，品牌开发商代表项目成交虽较去年同期有大幅下降，但仍取得了不错的销售业绩。 从销售数据来看，性价比高、品质楼盘销售较好。目前市场不乏需求，购房者日益增长的智商决定小幅度优惠低品质楼盘难以获得购房者青睐。 在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。 对于成都下半年及明年初市场走势，预计会进入下行轨道。新增量有增无减，成交量会持续下滑，房价松动目前只是开始，2012年的日子应该比2011年还要难过。2012年在调控政策不放松的情况下，新增放量、成交量和房价预计均将持续下行，整个市场将保持低位运行，市场低迷氛围将越来越浓厚。,结论及后市预测：,